Если говорить о факторах, влияющих на цены на недвижимость, то по большей части это спрос, цена на исходные материалы и затраты на рабочую силу. Однако уже некоторое время на окончательную стоимость объекта недвижимости также влияет процесс рассмотрения детальных планировок, который зачастую растягивается до десяти лет, что значительно увеличивает затрачиваемые на застройку ресурсы.
Читая комментарии, можно встретить множество мнений о том, что застройщики — это ростовщики и поднимают цены на недвижимость до недостижимых для рядового покупателя высот. Однако приятно отметить, что сегодня также достаточно говорят о росте цен на исходные ресурсы, оказывающие влияние на цены, и о постоянно растущих затратах на рабочую силу, в то же время, помимо этих факторов, на стоимость проекта застройки недвижимости существенно влияют сложные и затягивающиеся на долгий срок процессы рассмотрения планировок.
Число утвержденных планировок уменьшается с каждым годом
В прошлом году было утверждено почти в шесть раз меньше детальных планировок, чем 10 лет назад. Участок, простаивающий во время рассмотрения планировки, является для застройщика статьей расходов, а долгосрочное производство и привлечение к процессу различных специалистов также требует ресурсов. Стоимость земли является одним из наиболее важных факторов, влияющих на конечную цену недвижимости, и в случае тянущегося производства по планировке эта стоимость значительно возрастает. Если взять за цену приобретения земли 10 процентов, то с каждым годом, пока идет рассмотрение планировки, земля дорожает на 10 процентов, потому что застройщик должен покрывать связанные с приобретением земли затраты. Это в свою очередь означает, что конечная цена недвижимости постоянно растет.
Следует понимать, что во всем этом процессе застройщики являются, так сказать, посредниками. Затраты, понесенные в ходе затянувшегося процесса рассмотрения планировки, неизбежно отражаются на окончательной цене объектов недвижимости, и ожидаемого снижения цен не происходит. Наоборот, цены начинают расти, и это связано именно с повышением стоимости земли.
Более семи лет вместо трех
Закон о планировании предусматривает, что планировка должна быть инициирована или оставлена без инициирования в течение 30 дней, при наличии веской причины — в течение 90 дней, а Закон о детальной планировке гласит, что от инициирования до утверждения планировки может пройти максимум три года. Однако в реальности требование 3 лет выливается в 6–7 лет, что создает эффект снежного кома, когда в портфеле застройщиков становится все меньше объемов строительства, что в свою очередь создает дефицит и не позволяет застройщикам вывести на рынок продукт по приемлемой цене. Так и складывается ситуация, когда среднее время рассмотрения планировки составляет около 7,5 лет, а в таком случае застройщик не в состоянии достаточно быстро реагировать на изменения и тенденции рынка.
Причин задержек несколько. Поскольку в процессе нет одного ответственного лица, то весь процесс рассмотрения планировок стал очень запутанным. Местные самоуправления пытаются найти выход из этой путаницы и ищут решения, позволяющие контролировать темпы развития. Однако это не может происходить таким образом, что производство затягивается до бесконечности или вообще прекращается, поскольку в таком случае никто больше не осмелится что-либо предпринимать. Часто неясно, кто занимается производством и каковы проблемные места. То есть когда необходимо сотрудничать с другими ведомствами, в производстве возникает множество перерывов и дублирований. Например, бывает так, что один департамент требует от застройщика внести изменения, требуемые другим департаментом. Таким образом процесс рассмотрения планировки неоправданно затягивается, поскольку нет конкретного порядка взаимодействия и сотрудничества между ведомствами.
Общество устанавливает нормы и ожидания
Мы движемся к открытому обществу, в котором инклюзивность стала обычным явлением. Однако что касается культуры инклюзивности производств по планировкам, то следует учесть, что из-за этого сроки рассмотрения могут искусственно увеличиться. Это можно исправить установлением четких правил производства, лучшей коммуникацией (в том числе представлением производства заинтересованным лицам), а также строгим соблюдением графика производства.
Проблема была бы решена, если бы весь процесс рассмотрения планировки координировало одно ответственное лицо. Это позволило бы избежать ситуаций, когда у застройщиков нет информации о фазе и графике производства и они не знают, в каком ведомстве производство находится в настоящее время. В таком случае застройщик общался бы только с, так сказать, главным лицом, ведущим производство, который отвечает за координацию всего производства и информации, а также за согласование между различными ведомствами.
В общем, застройщики и чиновники должны понимать, что они находятся не по разные стороны баррикад, а должны сотрудничать. Только в этом случае можно будет найти лучшие решения для всех сторон. Когда застройщик строит здания для своих клиентов с целью предложить лучший продукт и услугу, то застройщик/строитель при этом также является клиентом для местных самоуправлений, сотрудничество с которыми могло бы основываться на желании предложить клиенту хорошие, качественные и быстрые услуги. Чиновники должны помогать гражданам находить решения и ответы на возникающие вопросы, а не искать и создавать новые препятствия, преодолевать которые становится все труднее.
