Arendajad julgustavad ostjaid väitega, et kodu ostmiseks on alati hea aeg. Praegu näib aga olevat ka erakordselt soodne aeg, sest mitmed tegurid on kokku langenud, luues ostjatele võimaluse leida endale sobiv kodu soodsatel tingimustel just nüüd.
Kinnisvarahinnad on kõrged, kuid sisuliselt kolme aasta tagusel tasemel, sest märkimisväärset hinnatõusu pole viimastel aastatel toimunud. Samal ajal on palgad kasvanud, intressid langenud ja inflatsioon pidurdunud, mis kokkuvõttes muudab koduostu täna oluliselt soodsamaks kui aasta-kaks-kolm tagasi.
Turutingimused, mis mängivad ostja kasuks
Viimase kolme aasta jooksul on keskmine palk kasvanud stabiilselt 8-11% aastas ja tööturu seis on hea – töötuse määr on püsinud 7% kandis ja tööhõive määr 70% lähedal.
2025. aasta I kvartalis kasvasid tarbijahinnad eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 4,4% ja prognooside kohaselt jääb inflatsioon kogu aasta lõikes väiksemaks kui palgakasv.
Kõrgelt tasemelt alanenud intressimäärad jõudsid 2025. aasta I kvartali lõpuks 2,4% piirimaile. Tänaseks on 6 kuu euribor langenud veelgi – 2,193% peale. Suurem langus on tänaseks toimunud, kuid kui vaadata erinevaid prognoose, siis selle aasta lõpuks võiks euribor langeda veelgi. – Kodulaenumaksed ei lange ainult euribori languse tõttu, vaid ka tänu pankade konkurentsist tingitud intressimarginaalide langusele. Üldise hinnatõusu juures on laenuraha ilmselt ainus asi, mille hind on viimasel ajal läinud tunduvalt odavamaks.
Pakkumiste rohkus annab ostjale valikuvabadust
Tingimused on ostja vaates soodsad ka pakkumiste arvu silmas pidades. Uusarenduste müügipakkumised ja müümata valmis korterite varu olid 2025. aasta I kvartalis kerges langustrendis, kuid püsisid siiski viimaste aastate võrdluses enneolematult kõrgena (võrdluseks, kui 2025. aasta esimese kvartali lõpuks küündis müümata valmis korterite varu enam kui 1000 korterini, siis 2022. aastal vaevu 100 korterini). Seega koduostjate valikuvõimalus on lai ja turukonkurents kõrge.
Eelnev on mündi üks pool. Mündi teisel poolel terendab surve kinnisvarahindade tõusuks, sest sisendhinnad on oluliselt kasvanud ja ehitushind on näitab tõusutrendi. Hinnasurvet ülespoole mõjutab uusarendustes ka suvel saabuv käibemaksutõus. Näiteks 300 000 eurot maksva kodu puhul tähendab käibemaksumäära muutus 2% võrra pea 5000 eurost hinnatõusu. Juulist rakenduv käibemaksutõus ei pruugi üleöö hinnamuutust kaasa tuua, kuid varasemad maksutõusud on näidanud, et maksutõus kandub edasi lõpphinda ehk järk-järgult hindu korrigeerima hakatakse. Samuti soosib hinnatõusu majanduse uus alanud kasvutsükkel ja sellega kaasnev üldine majandusliku kindlustunde kasv.
Mis tegelikult koduostu takistab?
Vaatamata soodsatele tingimustele tunnetame uusarenduste turul tõrget, mis võib tehinguaktiivsust pärssida. Kinnisvarahinnad pole viimastel aastatel tõusnud, kuid need pole ka langenud ja püsivad kõrgel tasemel. Kõrge hinnatase on muutnud koduvahetuse paljudele eestlastele keeruliseks katsumuseks, sest enamasti on eestlaste vara seotud olemasoleva koduga, mistõttu tuleb uue kodu soetamiseks ja omafinantseeringu katteks senine kodu müüa. See toob kaasa vajaduse ajutise elukoha järele, mis võib olla ebamugav ja stressirohke.
Sellest tingituna on mõned arendajad, sealhulgas Everaus Kinnisvara, langetanud esmase sissemakse määra. Väiksem esmane sissemakse aitab leevendada koduvahetusega seotud finantsilist pinget ja vältida olukorda, kus sissemakse tegemiseks tuleb olemasolev kodu müüa ja kuni uue kodu valmimiseni ajutisel elamispinnal elada. Usume, et sellised pakkumised avavad ukse uuele kodule kõigile neile, kes seni vaatamata soodsatele tingimustele on ostuotsust edasi lükanud.
