В целом в 2022 году дела в секторе недвижимости шли хорошо, но начиная с третьего квартала спрос на рынке начал снижаться, и к концу года, с наступлением осени, на рынке недвижимости начался если не настоящий «ледниковый период», то, по крайней мере, предшествующее ему похолодание, когда активность на рынке снизилась на треть. Это похолодание вместе с зимой, несомненно, продолжится и в первом, и во втором кварталах этого года, но с наступлением лета в экономике должны проявиться признаки восстановления. Тем не менее, рассчитывать на быстрое восстановление не стоит — второе полугодие скорее принесет стабилизацию, а в 2024 году мы начнем видеть признаки активизации как в экономике в целом, так и на рынке недвижимости. Думая на перспективу, нужно учитывать будущую ситуацию в 2024 году, принимая умные и продуманные решения и используя выгодные возможности, которые представляются в 2023 году.
Чрезмерный пессимизм
Несмотря на ряд факторов, скорее благоприятствующих мягкой посадке вместо большого и болезненного падения, рынок недвижимости в последнее время рисуют в довольно пессимистичных тонах. Безусловно, нужно быть начеку, чтобы не упустить хорошие возможности для покупки, но, к сожалению или к счастью, в этом кризисе не заметен серьезный ценовой шок, и падение цен может остаться незначительным, достигая лишь 15% в зависимости от местоположения и объекта недвижимости. Учитывая текущую ситуацию, нет фундаментальных причин, по которым цены должны упасть сильнее.
Статистика сделок показывает значительное охлаждение и падение рынка, но почему это не отражается на ценах?
Во-первых, необходимо объяснить специфику статистики по недвижимости. В девелоперской деятельности строительство квартир, проданных год или полтора назад, то есть квартир, условия покупки которых (включая цену) были согласованы в условиях экономического роста, часто завершается в четвертом квартале. Поскольку сделка попадает в статистику только после завершения строительства нового объекта и подписания договора вещного права, мы как раз и видим в текущей статистике цены годичной или полуторагодичной давности. Таким образом, данные за четвертый квартал 2022 года не дают правильного представления о состоянии рынка недвижимости. В первой половине 2023 года число сделок на рынке будет очень скромным, и в этот период не будут сданы какие-либо крупные объекты. Поэтому в первом и втором кварталах 2023 года в статистике будет значительное падение активности на рынке по сравнению с теми же периодами один или два года назад. Однако, сравнивая данные, следует учитывать, что в январе-феврале 2022 года наблюдалась необычно высокая активность на рынке недвижимости.
Рынок охладился, но есть 10 причин, по которым сильное падение цен на недвижимость может не состояться:
Рынок труда сильный, и зарплаты по-прежнему быстро растут.
Увеличение численности населения, в основном за счет украинских беженцев, продолжает повышать спрос на жилье.
В ценах на строительство видна тенденция к снижению, но во многом из них просто выпускают «воздух», который закачали в ценовые предложения из-за царившей ранее неопределенности. Также нельзя игнорировать тот факт, что война в Украине нарушила многие цепочки поставок, из-за чего производство строительных материалов подорожало. Даже если производство материалов в Украине восстановится, большая их часть будет использоваться в будущем для восстановления страны. Таким образом, временное небольшое снижение цен на строительство может смениться их ростом в ближайшем будущем.
Дефицит квалифицированных строителей сохраняется. Прибытие строительных рабочих, в основном из Украины, существенно смягчило нехватку рабочей силы в строительном секторе, но с началом войны большинство работников вернулись на родину защищать свое государство. По окончании войны большинство из них вряд ли вернутся в Эстонию, поскольку восстановление собственной страны будет первоочередной задачей. Таким образом, как и в 2022 году, в будущем нам придется справляться в условиях дефицита рабочей силы, и есть основание полагать, что затраты на рабочую силу в будущем продолжат расти.
Деньги стали дороже — увеличились процентные расходы, которые переносятся в расходы девелоперской деятельности.
В последние годы около 80% проектов застройки было сосредоточено в руках крупных, хорошо капитализированных девелоперов. Никто из них не будет продавать новые объекты в убыток, предпочитая сдать готовые, но непроданные квартиры в аренду на некоторое время. Да, делаются незначительные скидки или проводятся кампании (например, включаются в стоимость кухня, кладовка или парковочное место), но это обычный элемент функционирования рынка в нормальной конкурентной среде.
На рынке недвижимости нет избыточного предложения. Непроданные остатки у застройщиков находятся на оптимальном уровне, они действуют рационально и, в зависимости от проекта, начинают строительство только тогда, когда у них уже есть 30-50% покупателей. Из-за отсутствия интереса со стороны клиентов реализация ряда крупных объектов была приостановлена, и строительство начнется только после восстановления спроса. Это может привести к ситуации, когда через год или полтора на рынке возникнет дефицит, который не позволит ценам падать.
В 2023 году инфляция замедлится, но цены все же продолжат расти. Банк Эстонии прогнозирует, что к концу 2023 года инфляция составит немногим менее 10%, и в долгосрочной перспективе она будет перенесена на стоимость недвижимости. Возможно, это произойдет не в этом году, но уже в 2024 году мы можем ожидать восстановления рынка недвижимости.
Доля сбережений домохозяйств по-прежнему очень высокая. Люди имеют возможность приобретать новую недвижимость, но откладывают решение о покупке по рациональным соображениям, что вполне ожидаемо и разумно, учитывая текущую ситуацию. Если сравнивать ситуацию с экономическим кризисом 2009-2010 годов, то в то время у людей не было сбережений, что создавало благоприятные условия для срочных продаж и, в свою очередь, быстрого падения цен.
Банки по-прежнему готовы финансировать покупку недвижимости. Во время предыдущего кризиса основными кредиторами в Эстонии были крупные иностранные банки, которые очень быстро ушли с рынка, и получить кредит не мог практически никто. Сейчас, помимо иностранных банков, в Эстонии есть несколько местных банков, которые согласны финансировать как коммерческие проекты, так и покупку недвижимости, хотя надо признать, что получить кредит стало сложнее, и получить его удается не всем.
Что будет дальше и как долго будут расти процентные ставки?
Год назад никто не мог прогнозировать, что сегодня ставка Euribor приблизится к 3%. Европейский центральный банк категорически заявил, что Euribor будет расти до тех пор, пока инфляция не достигнет целевого значения в 2%. Необходимо понимать, что для замедления инфляции нужно больше времени, чем для ее разгона. По различным прогнозам, к началу лета Euribor будет находиться в диапазоне от 3% до 3,5%. Да, есть также предположения, что Европейский центральный банк может довести Euribor до 5%, но в Европе есть несколько проблемных больших стран с высокой долговой нагрузкой, которые при высоких процентных ставках не смогут выполнять свои обязательства. Поэтому есть основание полагать, что рост Euribor выше текущего уровня будет незначительным и к середине этого года он замедлится, а во второй половине года ставка стабилизируется или снизится. Деньги никуда не делись — просто они не поступают такими же темпами и столь же дешево, как в последние годы. Когда экономика стабилизируется, деньги снова будут выброшены на рынок и сделки будут совершаться, поэтому быстрое восстановление и рост экономики могут быть одним из сценариев, поскольку деньги имеются.
Все же стоит также отметить некоторые проблемные моменты, которые могут поколебать позитивный сценарий:
Шведский рынок недвижимости в настоящее время переживает серьезный спад, что может в определенной степени повлиять на нас через иностранные банки.
Происходящее на мировых рынках влияет на нас напрямую. Например, если у наших партнеров по экспорту дела будут идти хуже прогнозов, то уровень экспорта Эстонии продолжит снижаться.
Война в Украине и российская агрессия — будем надеяться, что не произойдет событий, которые ухудшат ситуацию в региональной или глобальной экономике, или создадут угрозу нашей безопасности.
В целом, отрадно видеть, что люди обдумывают свои решения о покупке и хотят «пережить» зимний период, прежде чем принимать какие-либо важные решения, и поэтому скорее откладывают решения о покупке. Однако стоит отдавать себе отчет в том, что окно возможностей для покупки недвижимости по хорошей цене, вероятно, откроется именно в 2023 году, так как в следующем году рынок, весьма вероятно, восстановится, в результате чего цены стабилизируются или вообще продолжат расти из-за дефицита новых объектов или по другим причинам, упомянутым выше.
Эта статья-мнение была также опубликована в газете Delfi Ärileht.
