Kui üldiselt läks kinnisvarasektoril 2022. aastal hästi, siis alates kolmandast kvartalist hakkas turunõudlus vähenema ning aasta lõpus saabus koos sügisega kinnisvaraturule kui mitte päris jääaeg, siis vähemalt sellele eelnev külmalaine, kus turuaktiivsus langes kolmandiku võrra. Külmalaine koos talvega kestab kindlasti edasi nii käesoleva aasta esimeses kui teises kvartalis, ent koos suvega peaks majandus hakkama näitama taastumise märke. Kiiret taastumist siiski loota ei tasu – pigem toob aasta teine pool stabiliseerumise ning 2024. aastal hakkame nägema nii üldise majanduse kui kinnisvaraturu aktiviseerumise märke. Pikemaid plaane tehes tuleks pilk seada juba 2024. aastasse, tehes tarku ja läbimõeldud otsuseid ja kasutades ära 2023. aasta häid võimalusi.
Üleliigne pessimism
Olenemata mitmetest teguritest, mis soosivad suure ja valusa kukkumise asemel pigem pehmet maandumist, on kinnisvaraturust maalitud viimasel ajal üsna pessimistlik pilt. Kindlasti tasub hoida silmad lahti märkamaks häid ostuvõimalusi, ent kahjuks või õnneks selles kriisis suurt hinnašokki näha ei ole ning hinnalangus võib jääda marginaalseks, ulatudes olenevalt asukohast ja kinnisvaraobjektist prognooside kohaselt kuni 15%-ni. Hetkeolukorda arvestades ei ole fundamentaalset põhjust, miks peaks hinnad drastilisemalt langema.
Tehingute statistika näitab turu suurt jahtumist ja langust, ent miks ei tule sellega hinnad kaasa?
Esmalt tuleb selgitada kinnisvarastatistika eripära. Nimelt on kinnisvaraarenduses tavapärane, et neljandas kvartalis valmivad aasta kuni poolteist tagasi müüdud korterid ehk korterid, mille ostus (sh hinnas) on kokku lepitud majanduskasvu tingimustes. Kuna statistikasse jõuab tehing alles pärast uusarenduse valmimist ja asjaõiguslepingu sõlmimist, siis näemegi praeguses statistikas aasta kuni pooleteist taguseid hindu. Seega ei anna 2022. aasta neljanda kvartali andmed kinnisvaraturu seisust õiget pilti. 2023. aasta esimene pool saab turul olema väga tagasihoidlik ja sel perioodil ei valmi ka suuremaid arendusi. Seetõttu tuleb 2023. aasta esimene ja teine kvartal võrreldes aasta-kahe taguste samade perioodidega statistiliselt turuaktiivsuse osas suure langusega. Andmete võrdlemisel tuleb aga arvestada sellega, et 2022. aasta jaanuar-veebruar olid kinnisvaraturul ebatavaliselt aktiivsed.
Turg on jahenenud, kuid 10 põhjust, miks kinnisvaraturu suured hinnalangused võivad siiski ära jääda:
- Tõõjõuturg on tugev ning palgakasv on jätkuvalt kiire.
- Elanike arvu kasv, mida veavad peamiselt Ukraina põgenikud, suurendab jätkuvalt elamispindade nõudlust.
- Ehitushind on küll langustrendis, kuid paljuski lastakse hetkel varasema määramatuse tõttu hinnapakkumistele lisatud „õhk“ hindadest lihtsalt välja. Samuti ei saa eirata fakti, et seoses Ukraina sõjaga on paljud tarneahelad katkenud ja seetõttu on ehitusmaterjalide tootmine varasemaga võrreldes kallim. Isegi, kui materjalide tootmine Ukrainas taastub, siis enamus sellest kulub tulevikus oma riigi ülesehitamiseks. Seega võib ajutine marginaalne ehitushindade langus lähitulevikus asenduda hinnatõusuga.
- Kvalifitseeritud ehitajate põud jätkub. Peamiselt Ukrainast saabunud ehitustöölised leevendasid oluliselt ehitussektori tööjõupuudust, kuid sõja algusest alates on suurem osa töökäsi naasnud kodumaale oma riiki kaitsma. Ka sõja lõppedes ei pruugi neist enamus Eestisse naasta, kuna oma riigi ülesehitamine on esmane prioriteet. Seega tuleb meil tulevikus sarnaselt 2022. aastaga saada hakkama vähese tööjõuga ning on alust arvata, et ka tööjõukulu jätkab tulevikus kasvu.
- Raha on läinud kallimaks – toimunud on intressikulude kasv, mis kandub edasi kinnisvara arenduskuludesse.
- Viimaste aastatega on orienteeruvalt 80% kinnisvaraarendustest koondunud suurte, hästi kapitaliseeritud kinnisvaraarendajate kätte. Keegi neist ei hakka müüma uusarendusi kahjumiga, vaid pigem antakse valmis, kuid müümata korterid mõneks ajaks üürile. Jah, tehakse marginaalseid soodustusi või kampaaniaid (nt köök, panipaik või parkimiskoht hinna sees), ent see on turu toimimise tavapärane osa, elades normaalses konkurentsiolukorras.
- Kinnisvaraturul ei ole ülepakkumist. Arendajate laoseis on optimaalne, käitutakse ratsionaalselt ja sõltuvalt arendusest alustatakse ehitustegevusega alles siis, kui 30-50% klientidest on juba olemas. Klientide huvipuuduse tõttu on mitmete suurte objektide arendustegevus peatatud ning ehitusega alustatakse alles pärast nõudluse taastumist. See võib viia olukorrani, kus aasta-pooleteise pärast tekib turul defitsiit, mis ei lase hindadel langeda.
- Inflatsioon ei kasva 2023. aastal enam nii kiiresti kui seni, kuid kasv siiski jätkub. Eesti Keskpank prognoosib 2023. aasta lõpuks inflatsioonitaset veidi alla 10% ja pikas perspektiivis kandub see ka kinnisvarasse. Seda küll mitte käesoleval aastal, kuid juba 2024. aastal võime oodata kinnisvaraturu taastumist.
- Majapidamiste säästude osakaal on senimaani väga kõrge. Inimestel on võimekus uut kinnisvara soetada, kuid ostuotsused on edasi lükatud ratsionaalsetel kaalutlustel, mis on ka hetkeolukorda arvestades igati ootuspärane ja mõistlik. Kui võrrelda olukorda 2009-2010. aasta majanduskriisiga, siis toona inimestel ei olnud sääste, mis andis soodsa pinnase kiirmüükideks ja need omakorda hindade kiireks languseks.
- Pangad on jätkuvalt valmis kinnisvara ostu finantseerima. Eelmise kriisi ajal olid Eestis peamisteks laenuandjateks suured välismaised pangad, kes tõmbasid end väga kiiresti turult välja ning laenu ei saanud praktiliselt keegi. Hetkel on turul lisaks välispankadele ka mitmed Eesti kohalikud pangad, kes on nõus nii äriprojekte kui kinnisvara ostusid finantseerima, kuid jah, tuleb nentida, et laenu saamine on muutunud raskemaks ja päris iga soovija enam laenu ei saa.
Mis saab edasi ja kaua intressid tõusevad?
Veel aasta tagasi ei osanud keegi prognoosida, et tänaseks on euribor ligi 3%. Euroopa Keskpank on resoluutselt välja öelnud, et euribori tõuseb seni kuni inflatsioon saavutab oma eesmärgi ehk 2%. Tuleb mõista, et inflatsiooni kasvuga samas tempos inflatsiooni langetada ei ole võimalik. Erinevate prognooside kohaselt on suve alguseks euribor suurusjärgus 3% kuni 3,5%. Jah, arvatakse ka seda, et Euroopa Keskpank võib euriboriga minna välja 5%-ni, ent Euroopas on mõned suurriikidest suure laenukoormusega murelapsed, kes kõrge intressi korral ei jõua oma kohustusi täita. Seega on alust arvata, et euribori tõus praegusest tasemest kõrgemaks on marginaalne ning tõus pidurdub aasta keskpaigaks ja stabiliseerub või alaneb aasta teisel poolel. Raha ei ole kuskile kadunud – viimaste aastatega võrreldes ei tule seda lihtsalt enam sellise tempoga ega nii odavalt peale. Majanduse stabiliseerudes paisatakse raha turule tagasi ja tehakse tehinguid, mistõttu võib olla üheks stsenaariumiks majanduse kiire taastumine ja kasv, kuna selle eelduseks olev raha on olemas.
Ometi tasub tuua välja ka murekohad, mis võivad positiivset stsenaariumit kõigutada:
- Rootsi kinnisvaraturg on hetkel suures languses ja selle mõju võib mõningal määral kanduda läbi välispankade edasi ka meile.
- Maailmaturgudel toimuv mõjutab meid otseselt. Näiteks kui meie ekspordipartneritel ei lähe ootuspäraselt, siis jätkub ka Eesti ekspordimäära vähenemine.
- Ukraina sõda ja Venemaa agressioon – tuleb loota, et aset ei leia sündmused, mis halvendavad piirkonna või globaalset majandust ega sea ohtu meie julgeolekut.
Kokkuvõtvalt on tervitatav näha, et inimesed mõtlevad oma ostuotsused läbi ja soovivad enne oluliste otsuste tegemist talveperioodi „üle elada“ ning seetõttu lükatakse ostuotsused pigem edasi. Tasub aga endale teadvustada, et ajaaken hea hinnaga kinnisvara soetamiseks tekib ilmselt just 2023. aastal, sest järgmisel aastal suure tõenäosusega turg taastub ja selle tulemusel hinnad stabiliseeruvad või jätkavad uusarenduste defitsiidi või muude eelnimetatud põhjuste tõttu hoopis kasvu.
Antud arvamuslugu avaldati ka Delfi Ärilehes.
