15–16 сентября на хуторе Пихлака в Пеэтри прошел 11-й семинар по недвижимости «От успешных предприятий успешным предприятиям». На нем выступили ведущие игроки сектора недвижимости, которые представили обзоры и перспективы рынка, поделились историями из своего опыта и полезными советами. Почти все выступившие прогнозировали сохранение сложной ситуации на рынке на какое-то время, но все же были настроены оптимистично по поводу будущего, поскольку рынок недвижимости сконцентрирован в руках профессиональных участников рынка, которые хорошо капитализированы и взвешенно принимают свои решения, и занятость остается высокой
По словам исполнительного директора Everaus Kinnisvara Янара Муттика, существует тенденция сравнивать текущую рыночную ситуацию с предыдущим бумом на рынке недвижимости. «Да, на рынке спад, который продлится еще какое-то время, но дно на этот раз мы уже увидели», — пояснил Муттик. По его оценке, высокие процентные ставки больше всего повлияли на сектор коммерческой недвижимости, где процентные расходы превышают доход от аренды, но в секторе жилой недвижимости покупатели жилья начали адаптироваться к процентным ставкам.
«В сентябре прошлого года рынок рухнул, и до конца марта мы не продали ни одного объекта, но с апреля интерес покупателей снова проснулся», — прокомментировал Муттик ситуацию на рынке. По его словам, арендные инвесторы по-прежнему остаются довольно пассивными, и количество заключаемых сделок не скоро станет сопоставимым с активностью двухлетней давности, однако люди, которые покупают жилье для себя, продолжают совершать эти покупки. Покупка жилья — это долгосрочная инвестиция, и временные колебания мало влияют на решение о такой покупке. Кроме того, с рынка никуда не ушли покупатели жилья премиум-класса.
Комментируя цены на недвижимость, Муттик отметил, что это во многом зависит от этапа строительства и готовности предлагать различные акции или скидки, но в ситуации, когда цены на производственные ресурсы растут, цены на недвижимость не могут упасть. «Стоимость строительства, конечно, может снизиться, но расходы на рабочую силу растут более быстрыми темпами. Поэтому рискну предположить, что следующим летом уже не удастся купить жилье по сегодняшней цене», — добавил Муттик.
«Часто приходится слышать высказывания в стиле — девелопер как раз и должен говорить о ситуации на рынке в позитивном ключе. Не должен, но на примере Everaus Kinnisvara, у которой хорошие предварительные продажи и давления на цены не было, нет причин жаловаться. Да, в ситуации спада на рынке приходится прилагать гораздо больше усилий для стимулирования продаж и разумно оптимизировать затраты, но это обычная составляющая ведения бизнеса. Акции, в рамках которых в придачу к жилью предлагается кладовка, парковочное место или кухонная мебель, также являются довольно обычным явлением в секторе и, учитывая стоимость недвижимости, имеют маргинальное значение».
Инвестор ждет подходящего момента
По словам инвестора и популяризатора финансовой грамотности Яака Роосааре, инвесторы сейчас ждут подходящего момента. «Номинальные цены упали не очень сильно. У нас уже давно высокая инфляция, и если цены на недвижимость останутся на нынешнем уровне, то реальные цены будут понемногу снижаться», — говорит Роосааре.
По его словам, инвесторы рассматривают альтернативные варианты вложения своих денег, помимо покупки квартиры для сдачи в аренду: «Те люди, которые раньше покупали квартиру для сдачи в аренду, теперь думают, зачем им это делать ради доходности в 6-7% и лишней возни с квартирой. Они скорее дадут кредит под 8-12%, а сами отправятся в путешествие, не беспокоясь о необходимости возиться с квартирой или по поводу падения цен на недвижимость». По словам Роосааре, деньги больше ушли в кредитный бизнес, и это видно также по тому, как банки выпускают облигации.
«Оглядываясь назад, можно сказать, что предыдущий период был слишком хорошим», — охарактеризовал Роосааре ситуацию, когда некоторые новые девелоперские проекты распродавались еще до получения разрешения на строительство. «Это новая реальность, когда запускаются только те проекты, в которых 40–60% продано заранее, и есть уверенность, что покупатель сможет погасить свой банковский кредит. Для сохранения каких-то земельных участков в своем портфеле необходимо иметь немного более широкую капитальную базу и поддержку инвесторов».
По словам Роосааре, для инвесторов сейчас настали хорошие времена, потому что выбор больше, чем пару лет назад: «Если в очень хорошие времена девелоперы не хотели ни с кем делиться своим капиталом и скорее смело брали как обеспеченные, так и необеспеченные кредиты, то сейчас девелоперы более открыты тому, чтобы привлекать инвесторов к участию в собственном капитале».
Количество сделок с недвижимостью падает
«По сравнению с прошлой ситуацией, прогнозы все больше смещаются в сторону негатива», — сказал преподаватель и консультант Школы недвижимости Тыну Тоомпарк. По его словам, самые трудные времена либо уже наступили, либо вот-вот наступят, но ситуацию все же нельзя сравнивать с предыдущим кризисом, и рынок труда по-прежнему сильный. «Конечно, будет больше случаев принудительного исполнения, чем было за последние 10 лет, но, похоже, что серьезных проблем с выполнением обязательств по кредитам не просматривается», — оптимистично высказался Тоомпарк.
По его словам, количество сделок купли-продажи на данный момент высокое, но это обусловлено достройкой ранее проданных квартир, и эта волна тоже начинает спадать. «Заглядывая в будущее, более чем вероятно, что количество сделок сократится вдвое», — убежден он. По словам Тоомпарка, причин для паники нет, и рынок функционирует, но число сделок сокращается как из-за низкой уверенности потребителей, так и высоких цен.
По словам аналитика и оценщика недвижимости Arco Vara Михкеля Элисте, уверенность потребителей снизилась, и это влияет на количество сделок. Он отметил, что количество просмотров объектов существенно уменьшилось, как и доля юридических лиц в сделках купли-продажи.
«Процентная ставка удерживает покупательную способность на низком уровне, — пояснил Тоомпарк. — Я не вижу возможности, чтобы количество сделок осталось на нынешнем уровне, поскольку покупатели не в состоянии финансировать покупку недвижимости». Элисте также отметил, что в этом году на покупку недвижимости берется меньше кредитов. Причина заключается как в страхе перед ставкой Euribor и дорогими кредитами, так и в уменьшении доступности кредитных средств.
