15.-16. septembril toimus Peetris Pihlaka talus üheteistkümnes kinnisvaraseminar „Tegijatelt tegijatele“. Laval olid kinnisvarasektori tipptegijad turuülevaadete ja tulevikuperspektiividega, kogemuslugude ja kasulike näpunäidetega. Pea kõik laval olnud ennustavad mõneks ajaks keeruliste turuolude jätkumist, kuid tuleviku osas ollakse siiski optimistlikud, sest kinnisvaraturg on koondunud professionaalsete turuosaliste kätte, kes on hästi kapitaliseeritud ja teevad oma otsuseid kaalutletult, ning tööhõive püsib kõrge.
Everaus Kinnisvara tegevjuhi Janar Muttiku sõnul kiputakse praegust turuolukorda võrdlema eelmise kinnisvarabuumiga. „Jah, turg on langenud ja mõnda aega veel madalseisus, kuid põhi on selleks korraks nähtud“, selgitas Muttik. Muttiku hinnangul on kõrgest intressimäärast enam mõjutada saanud ärikinnisvarasektor, kus intressikulu ületab üüritootlust, kuid elamukinnisvarasektoris on koduostjad muutunud intressimääraga kohanemas.
„Eelmise aasta septembris kukkus turg ära ja märtsi lõpuni ei müünud me ühtegi ühikut, kuid alates aprillist on ostuhuvi taas tärganud“, kommenteeris Muttik turuolukorda. Muttiku sõnul on tänaseni üsna passiivne üüriinvestor ja tehinguaktiivsus ei ole niipea võrreldav kahe aasta taguse aktiivsusega, kuid koduostja ostab ikka kodu. Koduost on pikaajaline investeering ja ajutised kõikumised seda ostuotsust väga palju ei mõjuta. Samuti ei ole turult kuhugi kadunud premium-klassi kodu ostja.
Kinnisvarahindu kommenteerides nentis Muttik, et see sõltub paljuski arendusfaasist, kui altid ollakse erinevaid kampaaniaid või soodustusi tegema, kuid olukorras, kus sisendhinnad kasvavad, ei saa kinnisvarahinnad langeda. „Ehitushind võib ju langeda, kuid tööjõukulu kasvab samal ajal kiiremas tempos. Seetõttu julgen väita, et tuleval suvel tänase hinnaga enam kodu osta ei saa“, lisas Muttik.
„Tihti kuuleb avaldusi stiilis – arendaja peabki turuolukorrast positiivselt rääkima. Ei pea, aga Everaus Kinnisvara näitel, kui ettemüügid on head ja hinnasurvet pole olnud, siis pole ju põhjust nuriseda. Jah, langenud turuolukorras tuleb müügi nimel märksa rohkem pingutada ja kulusid targalt optimeerida, kuid see on äritegevuse loomulik osa. Ka kampaaniad, mille raames antakse panipaik või parkimiskoht või köögimööbel kauba peale, on sektoris üsna tavapärane ja kinnisvarahinda arvestades marginaalne.“
Investor ootab õiget aega
Investori ja rahatarkuse edendaja Jaak Roosaare sõnul ootavad investorid praegu õiget aega. „Kui me räägime nominaalhindadest, siis need ei ole väga palju kukkunud. Meil on pikalt olnud kõrge inflatsioon ning kui kinnisvarahind püsib praegusel tasemel, siis reaalhinnad lähevad vaikselt allapoole,“ sõnab Roosaare.
Roosaare sõnul kaaluvad investorid üürikorteri ostmise kõrval teisi viise oma raha paigutamiseks: „Need inimesed, kes enne ostsid omale üürikorteri, mõtlevad nüüd, et miks nad peaksid seda 6-7% tootluse eesmärgil tegema ja samal ajal korteriga mässama. Nad pigem annavad laenu 8-12% protsendiga ja lähevad ise reisile ega muretse korteriga mässamise või kinnisvara hindade kukkumise pärast.“ Roosaare sõnul ongi raha liikunud rohkem laenuärisse ning seda on näha ka sellest, kuidas pangad võlakirju välja annavad.
„Vahepealne aeg oligi tagantjärele vaadates liiga hea,“ arvas Roosaare olukorrast, kus osad arendused oli juba enne ehitusloa saabumist välja müüdud, „see on uus reaalsus, et starditakse ainult nende projektidega, kus on 40-60% ette ära müüdud ja ollakse kindlad, et sa saad oma pangalaenu ära maksta. Selleks, et mingeid krunte oma portfellis hoida, peabki olema natuke laiem kapitalibaas ja investorite toetus.“
Roosaare sõnul on investoritel praegu head ajad, sest valikut on rohkem kui paar aastat tagasi: „Kui väga headel aegadel ei tahtnud arendajad oma kapitali kellelegi jagada ning pigem võeti julgelt nii tagatud kui tagamata laenu, siis praegu on arendajad rohkem avatud ka investorite kaasamisele omakapitali kihti.“
Kinnisvaratehingute arv langeb
„Varasemaga võrreldes on prognoosid liikunud aina enam negatiivsuse poole“, rääkis Kinnisvarakooli koolitaja ja konsultant Tõnu Toompark, kelle sõnul on kõige raskemad ajad kas juba käes või kohe saabumas, ent eelmise kriisiga olukorda siiski võrrelda ei saa ja tööjõuturg on endiselt tugev. „Sundtäitmisi tuleb kindlasti rohkem, kui neid on olnud viimase 10 aasta jooksul, ent suuri probleeme laenukohustuste täitmisega ei paista,“ on Toompark optimistlik.
Toomparki sõnul on müügitehingute arv hetkel kõrge, ent see on tingitud varem ette müüdud korterite valmimisest ja ka see laine hakkab mööduma. „Tulevikku vaadates on enam kui tõenäoline, et tehingute arv läheb alla poole,“ on ta veendunud. Toomparki sõnul pole paanikaks põhjust ja turg toimib, ent tehinguid toovad alla nii madal tarbijakindlus kui kõrged hinnad.
Ka Arco Vara kinnisvaraanalüütiku ja hindaja Mihkel Eliste sõnul on tarbijakindlust tabanud tagasilöök ja see mõjutab tehingute arvu. Eliste tõi välja, et ühe objekti vaatamiste arv on märgatavalt kukkunud ja müügitehingutes on vähenenud juriidiliste isikute osakaal.
„Intressimäär hoiab ostujõudu madalana,“ selgitas Toompark, „ma ei näe võimalust, et tehingute arv saab jääda praegusele tasemele, sest ostjad ei suuda kinnisvara ostu finantseerida.“ Ka Eliste sõnul võetakse sel aastal kinnisvara soetamiseks vähem laenu – põhjuseks on nii hirm euribori ja kallilt laenamise ees kui ka laenuraha kättesaadavuse vähenemine.
